温州解除限购能打破34个月跌势吗？
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4月以来，每当一个城市的住房限购放松，必然会引起千层浪。 但7月29日，当标普城市温州宣布取消限购住房的消息时，舆论保持平静。
这是因为“大老虎”备受关注，但温州解除管制的效果似乎表明“很可能一蹶不振，一衰再衰，三而枯竭”。
为什么会这样呢？ 这是温州自2013年8月以来，第三次提到放宽限制政策和解除限制政策。
从2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元上涨到34674元，五年上涨了2.5倍。
但自2010年4月出台历史上最严格的房地产市场调控后，温州房地产价格开始步入下跌态势。 随后，在民间借贷危机挤压、外需疲弱的严峻形势下，温州房地产泡沫终于破裂。
从2011年9月开始，温州房价连续34个月下跌，从2012年第四季度开始反弹，但从2013年第四季度开始再次下跌。 截止到2013年底，温州房价与2011年初的高峰相比平均下降了近30%。 从全国范围看，温州是全国70个大中城市中2011年以来房价唯一下跌的城市。
两次松绑
房价下跌，当地政府自然很紧张。 于是2013年8月，温州首次宣布2011年年限购房政策实施后，已经购买一套住房的当地户籍家庭可以再购买一套住房，但名下所有房产只能购买两套。
请回想起来。 2013年房地产市场如虹，但温州房地产价格依然全国下跌。 所以，出现这样的住房定向宽松政策也不难理解。
但是效果如何呢？ 只能说是昙花一现。 2013年8~9月，温州商品住宅成交量有所回升，高峰时段每天成交400套以上，月平均成交量也从上半年的20万平方米回升至9月份最高的64万平方米，但这种态势并未持续。
一次不行，第二次来。
2014年“两会”期间，温州市市长陈金彪表示：“温州房地产泡沫已经受到充分挤压，价格压缩的可能性不大。 建议国家实施差别化楼市调控政策”。
据传，温州之后悄然实行的是，温州市区三区内没有两户以上的住房，也可以在温州购房。
效果如何呢？ 从4月份开始，商品房销售量开始回落，但上半年温州市区商品房新盘发行量同比下降7.46%，成交均价同比下跌8.46%，量价齐跌。
第三次击球
由于第二次松绑无效，近日不少城市暗中松绑楼市时，温州第三次正式取消限购。 据媒体报道，6月中旬温州开始推进放松管制。
7月29日，温州市住建委召开新闻发布会，温州放开限房政策，住房交易登记时不再核查现有住房状况。 外温州人和新温州人在温控住宅上与温州市户籍居民享受同等待遇，该政策自发布会后开始实施。
前两次放松管制的效果基本符合“一鼓作气，再降再降”的势头，那么这次的效果会怎么样呢？
答案并不乐观。 这是由温州房地产市场的供求决定的。 截至7月31日，温州市商品房网上销售管理系统数据显示，温州市商品房库存49635套，其中住宅34310套，464万平方米。 要命的是，温州目前的商品房库存比2013年8月的时候还高，当时约为3.8万套。
从温州市区数据来看，据统计，2014年上半年温州市区新建商品房库存123.34万平方米，9779套，比去年底的8299套增加1480套，供大于求。 按往常的销售速度推算，至少要消化18个月。
温州政府已经开始有意识地控制土地供应量，2014年住宅用地从去年开始实际供应1500亩，缩小到今年的1000亩左右。 但是，这并不能缓解目前的供应过剩。
即使购买限制解除，短期商品住宅的成交恢复，也无法改善当地的高库存。 显然，一旦行情回升，地产商很容易像2013年那样，迫不及待地推出新的开工和推盘，反弹夭折。
无力感：三个城市的解除效应
温州的解除管制效果有待观察，但三个最早解除管制的城市房地产市场成交状况已足以说明一些问题。
据第一财经日报《财商》整理，4月18日，江苏无锡宣布，购买60平方米以上的住房即可落户。 不过，从无锡商品房日成交量走势来看，2月和3月相比，买房人并不多，只有6月才有起色。
4月25日，广西南宁宣布，广西北部湾经济区内规定的地区可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。 从南宁商品房单日成交量走势来看，除日成交量超过500套外，其余时间和前几个月也未见明显回升。
4月28日，天津宣布，滨海范围内无房可在新区购房。 看到天津商品房一天成交量的变化，有点心动。 但是，景气并不长，6月份商品房的成交量比限购解除前的几个月还低。 可以说花开了！
作为炒房团的根据地，温州近年来因房价暴跌导致的司法委托拍卖住宅数量一直居高不下。 即使目前成交回升，也很难打破持续34个月的房价下跌趋势，目前还不是真正的房市谷底。
