亚马逊崛起十年颠覆美国商场 无数卖场陷入空置状态
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亚马逊崛起十年颠覆美国商场 无数卖场陷入空置状态 据国外媒体报道，如今，在美国最高档的商场里，购物者似乎无所不用其极，不仅仅是仔细品味衣服。消费者可以在纽约花园城西蒙房地产集团的罗斯福球场打深色迷你高尔夫，在弗吉尼亚州马塞里奇的泰森角中心的室外广场观看音乐会，并去洛杉矶尤尼巴尔-罗达姆科-韦斯特菲尔德世纪城的Equinox健身房。
这与销售效率低(每平方米销售额)的购物中心有很大不同。比如近几年从J.C.Penney到西尔斯的零售商纷纷离开佐治亚州梅肯的梅肯商城，使得该中心几乎没有全国性的服装连锁店。餐厅的供应也很有限，只有中餐、熟食店和OLE Times乡村自助餐。
在过去的十年里，随着更多的消费者将他们的购物行为从实体店转移到亚马逊。美国购物中心呈现出两极分化的趋势。RadioShack、玩具反斗城、西尔斯相继破产。与此同时，随着零售商寻求削减成本，数万家商店被迫采取停电等措施。
这对美国购物中心产生了持久的影响，在某些情况下甚至是致命的影响。虽然区域和超区域购物中心的空置率在金融危机后的几年里有所下降，但自2017年以来又有所上升。区域性和超区域性购物中心通常至少有37000平方米的可出租面积和两个主要租户。根据穆迪分析，今年第三季度的空置率为9.4%，高于两年前的8.3%。
该购物中心的所有者陶布曼的首席运营官比尔陶布曼(Bill Taubman)说：“在过去的十年里，我们看到最好的购物中心的价值不断提高和改善，而其他商店的情况却在大大恶化。好店表现更好，差店情况更差。”
“原始门户”
2010年，购物中心通常是青少年周末参观的目的地，父母会在假期前几个小时寻找礼物。同时这些也是很酷的地方，可以吃点东西，看看自己喜欢的店的促销。也许，有时候，你可以下班后去商场看电影。陶布曼说：“在谷歌出现之前，购物中心是最初的门户。这是你收集品牌产品的地方，你可以在里面搜索。”
此后，电子商务的兴起促使零售商减少实体店，更多的商品可以在网上购买。根据咨询公司A.T.Kearney的分析，美国电子商务销售额占零售总额的比例从2010年的6%左右上升到2019年的12%左右。预计到2030年，这一比例将跃升至32%，占美国零售总额的三分之一。
在大衰退之前的一段时间里，公司似乎会通过开设更多的商店来获得更多的回报。零售商经营的商店数量被视为成功的标志，无论好坏。廉价土地的房地产开发商正在建设大量新的开发项目，供零售商建造商场。零售商很难对商场里闪亮的新店说“不”。
然而，当经济增长放缓，消费者在2008年和2009年收紧钱包时，这种增长开始放缓。但是2010年，负面情绪很大程度缓解，人们又出去逛街了。商业房地产服务公司JLL零售团队的总裁兼首席执行官格雷格马洛尼说：“2010年是非常好的一年。我想说，每个人都开始自我感觉良好了。”
然而，很明显，人们不再在同一个地方购物。苹果iPhone于2007年首次上架。它让人们更容易上网，所以人们越来越多地绕过实体店，可以在家购物。或者在店里用自己的设备找到自己喜欢的产品，然后在网上以更便宜的价格购买。而那些走出衰退、钱包更紧的消费者，则选择了沃尔玛、Target、TJ Maxx等折扣店。他们不像以前那样去传统的购物中心。
购物中心运营商真正的困境出现在2015年和2016年前后，当时百货公司运营商的斗争越来越明显。长期以来，梅西百货、西尔斯百货等零售商一直被认为是商场的主要租户，周边有维多利亚的秘密、斯巴罗披萨、安妮阿姨椒盐卷饼、建熊作坊等。长期以来，百货公司一直肩负着控制客流和吸引外部购物者的任务，它们的标志贴在商场外面。
马洛尼说：“当百货公司的销售额开始下降时，他们的反应不够快。人们开始说，‘我再也不需要去购物中心了。’很多人都看到了这种情况，但我们真的无能为力。"
2016年8月，梅西百货宣布关闭100家店铺，希望扭转业绩不佳的局面。J.C.Penney在2017年2月表示，随着销售额继续下降，该公司在春季关闭了多达140家门店，约占公司门店总数的14%。西尔斯的麻烦越来越大。这是对行业和购物中心的三大打击。分析师表示，这是围绕“零售业末日”的谣言开始积累的时候。
商店老板Preit的首席执行官乔科拉迪诺(Joe Coradino)说：“在我看来，梅西百货宣布关闭商店的消息就发生在昨天。我们都得出了结论，商场需要与过去不同的东西。回顾过去的十年，我们似乎再也看不到奶奶们买衣服的那种购物中心了。”
由于多年的业务扩张，零售商宣布关闭他们的商店，尽管一些公司仍在营业。根据市场研究公司CoreSight Research的跟踪，2019年零售商宣布的店铺关闭数量达到创纪录的9300家，比2018年增长59%。今年，零售行业的破产加剧，许多陷入困境的连锁店削减了门店，这也导致了M&A交易的激增。
根据CoreSight的数据，Payless、金宝贝、夏洛特罗斯(Charlotte Russe)和Shopko都申请了破产，共关闭了3720家店铺。大部分店铺属于Payless，该公司在2月份申请了第二次破产，关闭了2100家美国店铺。9月份，折扣连锁店弗雷德商店申请破产，关闭了564家商店。永恒21也在那个月申请破产，并说它关闭了多达178家商店。
其他零售商，如安泰勒的母公司阿斯卡拉零售、家庭美元、GNC、沃尔格林、图章珠宝商、维多利亚的秘密和杰西潘尼，已经大幅减少了商店的占地面积，以节省资金并支持业绩更好的商店。家庭美元(Family Dollar)今年关闭了359家店铺，而凯、贾里德(Jared)和购物中心骨干扎莱斯(Zales)的母公司西格纳特(Signet)宣布关闭159家店铺。
随着网上购物继续取代实体店，侵蚀零售商的利润，未来几年可能会有数千家商店关门。高负债水平和租金也给传统零售商带来沉重负担。瑞银(UBS)分析师在一份研究报告中估计，目前在线销售额约占零售总额的16%，但到2026年将升至25%。到那时，这可能会迫使多达75，000家商店关闭，包括20，000多家服装店和大约10，000家消费电子产品商店。随着网上购物的快速增长，数千家家居用品和体育用品商店也将关闭。
就连沃尔玛、百思买等蓬勃发展的零售商也悄悄关闭了几家店铺，诺德斯特龙、科尔等百货公司也分别关闭了几家店铺。
两极分化
随着所有门店的关闭和客流模式的改变，门店经营者不得不做出回应，否则就有失去吸引力的风险。虽然一些运营商试图在坏消息出现之前采取行动，但其他运营商显然落后了。
市场研究机构Green Street表示，美国约1110家购物中心中，80%的“购物中心价值”属于评级为A- to A的房产。这就是销售发生的地方。这些商场被认为是各自市场的主导中心，无论是奢侈品还是高端租户都被准备消费的购物者所包围。他们也看到许多游客。
但麻烦在于所谓的C级、D级购物中心，销售效率低。最终，它们将被关闭、空置或用于其他目的。有些被改造成了仓库，而另一些则成为了诊所、教堂和社区大学的所在地。
亚马逊已经搬进了一个新的配送中心，以前是俄亥俄州北兰德尔的兰德尔朴购物中心。亚马逊还将接管俄亥俄州欧几里德的欧几里德广场购物中心。如果今天想去购物中心，大多数购物者都想去最好的购物中心。
亚特兰大房地产开发商北美物业(North American Properties)的管理合伙人马克托罗(Mark Toro)表示：“我认为目前购物中心之间存在巨大差距，堡垒购物中心的表现将超过所有其他购物中心。”
在过去的五年里，更好的购物中心业主一直在寻找新的租户：他们意识到他们不需要那么多服装店，但他们需要更多的餐饮、娱乐和其他体验选择。基本上，他们需要向消费者提供一个他们在互联网上找不到访问它们的方法的理由。
房地产服务公司纽马克奈特弗兰克(Newmark Knight Frank)资本市场集团副主席汤姆多布罗斯基(Tom Dobrowski)表示，购物中心的主人应该把“除了衣服之外的任何东西”带到购物中心。“我们看到越来越多的商场业主在寻找空置空间的用途方面变得比以往任何时候都更有创意。”
服装零售商过去占据传统购物中心60%的可租赁空间。然而今天，在一些商场，这一比例可能会降至近25%。与此同时，高端商场的便利设施也越来越华丽。三重五人集团(Triple Five Group)位于新泽西州的美国梦大型购物中心(American Dream Mega购物中心)提供室内滑雪道，而费城的Preit时尚区综合建筑则有“Candytopia”，该建筑在其网站上被宣传为一种互动体验。"在那里，巨大的糖线结构与诱人的太妃糖相结合."
就连梅西百货最近也指出了这种两极分化的趋势，称其在高品质购物中心的门店依然表现强劲，而在其他地方的门店访问量却始终在下降。梅西百货首席执行官杰夫根内特(Jeff Gennette)在11月财报发布后与分析师的电话会议上表示：“我们和商场开发商正在投资，我们正在取得良好的结果。”
展望未来
然而，实体零售行业并不全是坏消息，一些零售商正在开设新店。根据CoreSight的报告，零售商宣布今年新开了4392家商店，尤其是折扣部门正在增长。Dollow General宣布今年新开975家门店，与往年数量持平。
美元通用首席执行官托德瓦索斯(Todd Vasos)在本月早些时候与分析师的电话会议上表示：“我们仍然认为，我们经营的行业是零售业中最具吸引力的行业之一。”多洛将军明年将开设1000家新商店，并计划在美国各地再开设13000家商店。
与此同时，像奥利的便宜货直销店和五低于这样的折扣连锁店今年也扩大了规模。折扣杂货商阿尔迪在美国开设了数百家商店，以接触到想要购买廉价杂货的顾客，TJX继续快速增长，新开了近200家商店。
零售业明年可能会反弹。房地产公司CBRE的分析师在一份研究报告中表示：“购物中心正受益于Z世代的影响，他们更喜欢在商店购物，并将流量拉回实体零售领域。”与此同时，网上品牌会开店，餐饮的概念越来越大，健身房和健身的概念正在传播，弹窗店继续成为许多零售商的热门工具。
未来一年，健康的经济也将继续支撑许多零售商和购物中心。仲量联行首席执行官格雷格马洛尼(Greg Maloney)表示：“我们预计零售商和购物中心所有者将继续增长和壮大，因为消费者基本面依然强劲。”
