从521个新开商业项目看购物中心的未来发展方向
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类目：电商运营
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从521个新开商业项目看购物中心的未来发展方向 联商。整个2019年，中国零售业似乎面临着新的挑战和变化。随着消费升级，场景和业务紧密融合，数字化运营持续火爆。网上名人直播的流行，国民潮的复兴，夜经济，5G商业使用，第一店经济等。但是强者的法则并没有被打破。
据2019年全国新开商业项目统计，2019年新开商业项目达521个，贡献商业量4385.59万立方米(详见《521个、超4000万方…2019全国新开商业项目报告来了》)。
本文将深入总结2019年全国商业项目开放背后的趋势，从而探索整个商业房地产行业的未来方向。
一.项目延迟开放的情况有所增加
近年来，中国商业房地产发展充满热情，但现在已经从刺激时代过渡到股票时代。由于过度审批和开发，许多购物中心面临着招商难、运营不理想、开业延误等问题。供过于求已经成为整个行业不得不面对的阶段性风险。
根据商务部委托中国连锁加盟协会编制的《中国购物中心发展指数》，近年来，由于阶段性供过于求的风险，平均每年有近50%的购物中心会推迟开业。这种趋势在2019年也存在。
2019年初，我们统计2019年计划开放的商业项目数量接近1000个，但从最终情况来看，实际开放的商业项目数量为521个，不到60%，基本符合近几年的趋势。上海大宁九广、哈尔滨哈西五岳广场、苏州国际单项体育联合会郭进中心、杭州东站万象汇等项目因某种原因推迟到2020年后开放。
但尽管行业洗牌速度加快，“过剩”问题依然有增无减，但正是在这种股市的困境中，拥有专业运营能力、自主IP、根据消费者不断调整的购物中心才拥有了更大的机会。
第二，股票转换资产的数量增加了
从“增量市场”到“股票市场”，中国的商业地产几十年来一直在变化，迎来了新的轨道，一些在过去的竞争中价值无法估计或被淘汰的股票资产，依靠新的“玩家”，经过升级或更名、更换运营商后焕发了生机，成为商业地产的新命题。
根据联商零售研究中心的统计。com，有46个商业项目(包括超市和百货商店的改造、更名和重新开业、调整和升级等。)2019年，比2018年多16家，约一半的商业量在2-5万平方米左右，位于城市核心商业区。
这主要是因为市中心项目投产较早，无论是硬件还是软件设施都不同于目前购物中心的发展需求，需要“更新”。而且股改项目一般都是面积小、业态单一的传统业务，需要进行调整升级以适应市场竞争。
以上海为例。上海是中国商场发展最快的城市。据统计，上海人均零售面积已超过东京三倍，商业面积与常住人口之比达到3.5: 1，远超国际通则(0.7 ~ 1.2): 1。
除了不断有新业务入市，股改市场也非常活跃。
根据联商零售研究中心的统计。在上海今年新开的51家企业中，现有房产多达16家，这是中国现有房产升级最活跃的市场。
有大厂古镇嘉年华、徐汇美龙商业中心、宝山高静新产业广场等老物业，是在旧城改造下由专业市场、工厂和传统超市改造而成，也是在安百里曲阳购物中心、华润时代广场、新世界城等现有物业的基础上升级，甚至还有新天地广场等新的经营企业。
上海只是一个缩影。近年来，一些商业发达的城市主要以物业改造为主。蜕变是一个坚强男人的决心
近年来，投资少、灵活性强、风险低的资产轻策略模式受到了各大开发商的青睐。万达、新城控股、欢乐城地产、爱琴海商业、宝龙地产、华润置地、凯德置地、光大安世、幻想曲、星河商业、保利商业等企业纷纷推出资产管理项目。
从2019年新开的商业项目来看，除了万达等出口轻资产多年的企业，世纪金源、红星美凯龙、飞越彩虹、华迪国际都在抢着做外包出口。
比如华帝未来三年推出的100个商业项目中，基本都是轻资产出口。但万达2019年开业的商业项目中有29个轻资产，占全年新增业务的71%，远高于2018年的35%。
随着新场地的稀缺，改造旧物业进行价值输出的力度会更大，类似于现有物业的改造。
第四，行业正在下沉
根据联商零售研究中心的统计分析。com，2019年开业的521家购物中心中，一线城市约占总开业数量的18%，新一线城市约占28%，二线城市约占23%，三线及以下城市约占31%。
从数据中可以看出，所有行业都在向市场下沉。本来一线开始去二三线，二三线去县城。做县城的挖钱强镇等强镇，东部的去中西部.其实市场的下沉也是近几年整个行业的大势所趋。
一方面，一二线城市几乎饱和，市场供给过大；另一方面，三四线城市和经济强县镇的市场缺口和需求较大。这种下沉趋势更多的体现在新开楼盘上。
从2019年开盘情况来看，北上广深虽然贡献了96个商业项目，但是现有的旧房复盘改造项目很多，仅上海就有十几个复盘项目。相反，在三四线城市开放的项目中，升级楼盘很少，主要是新开楼盘。可以看出，头几个城市现有物业的升级日益增多，而新项目的主战场逐渐向新的一线和三四线城市下沉。
5.社区商业的浪潮已经袭来
随着供给方增长逻辑和需求方消费结构的变化，中国新一轮社区商业浪潮正在慢慢到来。
从2019年新开商业项目规模分布来看，虽然比例最大的是5-10万平方米的项目，但2-5万平方米的社区商业项目规模也占27%。
告别大而全，以小而精为目标。虽然很多企业或项目方仍然认为定位为社区经营意味着降低标准，但市场上仍然有很多发财的案例。
我们认为，社区商业是一种必要的消费模式，受大环境和经济波动的影响较小，具有较强的抗周期能力，在目前高节奏的生活和工作下，只需要步行即可获得更好的生活。
如果下沉市场还需要大的综合性楼盘来填补市场空白，那么在上海、北京、深圳等发达城市。5万多平米的盒子同质化竞争已经很明显，小区周边3 km甚至1 km范围内的“小”商家可能潜力无限。
第六，强者强，本地专业Ole开发者“占优”
强者永远是强者，越是勇敢。虽然新开商业项目数量较2018年略有下降，但国家级龙头开发企业并未停止，甚至继续增加市场供应量。
从2019年新开商业项目的统计分布来看，万达、新城控股、万科李因、华润置地、飞越彩虹、龙湖商业、世纪金源、宝龙商业、绿地、安百里、爱琴海商业、融创中国、复星国际、王府井等大型国家级开发集团
在奥勒，几年前陷入公开军备竞赛的奥特莱斯项目在2019年放缓。从近三年Ole项目的开业情况来看，是逐年递减的，从2017年的40多个，到2018年的20个，2019年只新开了16个网点项目。
分析原因后发现，过去百货集团、本土专业Ole开发商、国外专业Ole集团三大势力竞争的现象已经不复存在。
一方面，沙船、手创犹大、杉杉、华盛等本土专业Ole开发商似乎有一种主导的趋势，这是目前最快、最多的店铺扩张。2019年，他们发起了3个犹大，2个杉杉，1个沙船，近几年每年都保持着新项目的速度。另一方面，安百里、新世界、王府井、兴隆、燕莎、游、银座、北国、茅野等百货公司。没有“多人，多人”的格局，2019年，专门在佛罗伦斯镇、韩国艺联、三井等地进行对外投资的奥勒集团军都没有开业。
七、新零售新血液加入
新零售进入线下已经不是什么新鲜事了。2018年，阿里巴巴在杭州开设了第一家线下购物中心。
2019年，新零售企业布局线下购物中心的步伐继续深化，盒子马宪生也首次开设购物中心。
11月30日，深圳李安堂第一社区商城――盒子马与穗宝百货合作的地方――盒子马里？随保正式开业，是继博世新鲜生活、博世美食农场、博世迷你、博世站、博世F2、博世pick'ngo之后博世系统第七种业态，也是国内首家实现“线上线下统一管理”的数字化购物中心。
阿里巴巴的盒马商务集团总裁后羿认为，虽然盒马里店只是开始，但是还有很多路要走，还有很多需要改进的地方。但是，用技术改变零售业，基于场景重构和重新定位消费需求不会改变，而新消费和新零售是驱动业务的两个核心因素。
8.5G商用第一年，直播就火了
互联网技术的另一个大火是5G。在商场等公共空间，5G逐渐被应用，5G商业服务对实体商家的投资、运营和推广将是不可估量的价值提升点。
2019年被称为5G商业使用的第一年，线下实体商业已经做了尝试。去年12月19日，中国首个商用5G五星级购物中心在深圳益田假日广场落地。
此前，去年9月，在中国电信第十一届天一智能生态博览会上，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会与中国电信集团公司销售与渠道拓展部联合发布了“5G五星购物中心行动”，授予广州太古汇购物中心、上海七宝万科广场、重庆万象市、合肥银泰中心、长春卓展购物中心、沈阳卓展购物中心、哈尔滨卓展购物中心、北京凯德京品购物中心等8家购物中心的代表。
去年，世茂商业和主题娱乐与中国联通在上海和深圳达成战略合作，在上海世茂广场和深圳前海世茂大厦建设5G智能业务。
就实体商业而言，如果5G商业化第一年只是与技术巨头合作，那么2020年及以后将会有更宏伟的蓝图。
同样以2019年为第一年，是直播电商的第一年。李佳琪、魏雅等现象直播给线上名人带来了商品，也给线下实体商业带来了灵感。比如湖州织里童装城、海宁皮具城、四川农副产品基地等产业带在“双12”都有过活卖，并且表现出了较强的带货能力。
购物中心也尝试了电子商务直播的模式。比如去年12月4日，新零售品牌Himall携手南京水游城、广州贾政广场、兰州中心，举办了一场三城联动的淘宝现场狂欢。52个主播现场带货，三场比赛GMV达到2000万。
九、艺术跨界，民族浪潮复兴
通过艺术和文化因素吸引游客和促进消费是目前购物中心热衷的模式
去年12月开业的京京SKP S充满了热点。除了它强大的商业IP属性，更大的原因是它恰到好处的融合了艺术。比如以“未来主义”为主题的艺术展，店铺本身就加强了艺术调性，形成了一个艺术展的感官体验，被很多网络名人一拳打到。随着对艺术和文化需求的不断增加，艺术业务的潜在市场需求也将不断增加。
另一方面，国潮的文化越来越差，购物中心深刻意识到国潮强大的聚集功能。一方面是李宁、安踏等中国国潮品牌的扩张；另一方面，中国的国家潮流文化知识产权已被用于展览和现场活动。
比如在上海，2019年，世纪汇广场“八仙过海潮汐漫游”，万象市“大梅故宫主题展”，长泰广场“全国潮汐回顾艺术节”，虹桥南风城“回归小辰光展”，长宁莱佛士“中国酷先锋艺术展”，陆家嘴中心“全国潮汐摄影”，兴业太古汇“穿越百年江南古装展”，在杭州，还有萧山万象汇的“全国首届颐和园展”，西溪印象城等民族力量
十、注重特色经济，实现差异化竞争
购物中心的升级会远远高于百货、超市等行业。注入新鲜元素，新品类对物业要求会有很大差异，对运营要求更大。
为了实现差异化竞争，2019年一些新的商业项目在场景空间和业态组合上引入了“新”的东西，比如一些贴近城市文化的主题街区、民国主题博物馆、天际运动场、戏剧体验中心、动物园等。
另一个例子是，购物中心越来越倾向于引进第一家商店。2019年前三个季度(1-9月)，上海共有756家首发店，预计全年将突破1000家，再创新高，其中不乏新颖有趣、款式新颖的首发店。2019年，首批入驻成都门店达到473家，市场规模进一步扩大。同时，落户全球的首批门店数量仅次于上海和北京，继续引领新一线城市。与2018年相比，2019年成都第一店增长率约为136.5%。从第一店类型来看，成都第一品牌占61.95%，西南第一店占20.51%。进第一家店主要以餐饮和零售业态为主；全新品牌占67.90%。
除了这些常规操作，更重要的是，2019年，购物中心还在上述民族文化、特色经济、超大卖场等方面煞费苦心。
一方面，各大体育品牌正在抢占客流，希望消费者能多留在店里，从而增加消费机会。另一方面，超级店铺也是品牌形象和实力的象征之一。所以出现了国内外运动品牌开超大型店的现象。比如斯凯、耐克、阿迪达斯、李宁、安踏等。在中国开了很多超大型的店。
与此同时，2019年，各大线下购物中心在不愿意走弱之后，都把目光投向了夜间经济消费。既有深圳西丽一天假日一开业就倡导的24小时购物中心，也有上海静安嘉里中心后期努力打造“安怡夜坊”的典型，还有龙湖苏州狮山天街、地方政府承担文化旅游夜市责任等。当然，很多商场也通过点亮夜灯、延长部分商场营业时间、提供夜间服务等方式参与到夜间经济探索中。
另外，在盲箱大火之后，盲箱经济受到了购物中心的青睐。有北京侨福坊草原等盲盒业态，直接引入国内首家ART TOY黑标概念店POP MART Bubble Mart，也有与电影、动画、游戏等热门IP联合举办的展览。
总结
2019年，商业地产将加速迈向更美好的生活，购物中心将有自己的生活方式。
2.在我国高存量物业和商业迭代创新的趋势下，老物业升级和重开存量商业调整的趋势将会持续。
三是下沉市场和社区商业潜力大，一二线城市还是会有不错的项目进入市场，尤其是知名开发商，轻资产出口会更密集。
第四，大企业继续发力；Ole开发者，即使有越来越多的“四军”介入Ole的运营，比如爱琴海商业，在一定程度上会让三大派系之间的竞争更加复杂，但Ole的整体格局仍然是由专业的Ole开发者主导。
5.随着5G时代的到来，它将成为商业地产精细化运营能力不断提升的助推器，也将激活购物中心的无限潜力，线下商业也将进入智能化时代。同时，随着5G时代的成熟，直播内容将更加多样化，电商的直播将引发更广阔的产业市场。对于购物中心来说，2020年营销方式会有新的发展。
6.Z代的消费群体是新生力量，有明显的个性和潮流标签。购物中心运营更注重场景和互联网的融合，更偏向于社会喜好。夜经济、一店经济、盲箱经济、电商直播，充满无限商机。
