2800平方农贸市场日销50万 “农+超”改造中的下沉生意
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2800平方农贸市场日销50万 “农+超”改造中的下沉生意 “农产品市场不会被取代，改造升级后将成为新鲜超市的有力竞争对手。”官超市会长林永康说。
官超市刚刚在一周前完成平潭综合试验区福胜路农产品市场的改造后开业，作为“农草”改造中的重点试验项目。改造后的福胜农产品市场从1层露天市场升级为5层综合建筑，更名为“官市场”。其中一、二层以神仙市场食品百货商店为主，三、四层设置为餐饮板，五层设置为写字楼区，直区经营方式包括自营、联营、租赁三种形式。
据官方市场项目负责人田凤利透露，只有营业面积在2800平方米左右的一、二层地区，开业当天收取50万韩元后销售。考虑到神仙入住者需要从“只卖半天”的粗制滥造经营转变为精细运营，预计通过扩大类别、优化经营战略等方式实现业绩增长。
换句话说，官超市初步抓住了“农草”改造中的沉没事业。这实际上为零售企业提供了政府在代表“农草”的民生工程中发挥重要作用和获取利益的方法。特别是在总部和重点地区占据头部位置的一些零售商，如果抓住这种趋势，很有可能打开沉没市场，发掘出除了故居、社区生辰等“红海”形式之外的另一个价值点。
以平潭综合试验区为例，3年内改造升级、新扩建的农产品市长/市场及批发市场共有15个。如果有新鲜运营经验的零售商能够收购运营，就能提高覆盖以前超市形式难以触及的农产品市长/市场顾客的形式丰富度。(威廉莎士比亚、哈姆雷特、世)在与相关部门的合作中，也可以得到资金补贴、房地产资源等支持。
但是农产品市场和超市形式的差异也是运营商需要关注的重点。例如，租户、共同家庭没有固定的购买渠道、不能增加储备、不想增加经营时间、对提高业绩的主动性不强等，需要企业合作。但是农产品市场的销售灵活性、民生烟火、商品差异等优点也值得连锁商超级经营者引进。
林永康在《第三只眼看零售》说：“官市长还在实验阶段。通过它可以了解农产品市场，知道做的知己。”如果后面有合适的房地产，合适的时机，我们也会重新打开，进一步提高地区布局密度，扩大客群。”“。
从“10点前”生意到全天运营
以联营、自营、出租对标品类需求
关超市收购关市场(福胜农产品市长/市场)后，最大的变化是从原来只做“10点前”的生意变成了全天运营。这背后涉及到对官超市新鲜运营、供应链支持等的改造优化，也是与店铺商人协商游戏的阶段性成果。
据悉，《第三只眼看零售》是官市长在平潭综合试验区的15个农产品市长/市场改造项目之一，通过政府建设综合建筑物后进行公开投标。中标者将通过支付租金的形式获得福胜农产品市长/市场经营管理权和综合建筑改造使用权。团体项目为中标者带来家庭租赁租金、合营类扣除积分、自营商品收益等利润点。(威廉莎士比亚、个体户、个体户、个体户、个体户、个体户)。
关超市中标的依据主要有两个。一个源于平潭，是当地市长/市场占有率第一的连锁品牌，具有消费者基础和品牌影响力。第二，关超市在鱼超市运营层面具有一定的竞争力。例如，平潭万宝店、门店面积700平方米左右，日平均销售额可达10万韩元，其中鱼肉地区占40%左右，但销售比例达60%以上。官市长项目负责人全凤利也是圆宝店店长。
田凤利和团队收购关市项目后，认为初期的改造思路应该分为三个阶段。一个是从净租赁模式到合营个体营业，具体比例取决于商品品牌的特性。其次，从类别投资角度进行差别化配置，完善市长/市场内部类别，具备良性竞争属性。第三，一对一，慢慢改善商人的思维，将农产品市场的机动性特点与连锁超市的精细运营相结合。
以一楼新鲜地区为例，官市场将其分为18家店铺进行租赁，目的是引进具备客群基础、商品差别较强的老商家。这些商人涵盖蔬菜、水产品、冰块、面条、猪肉、冷冻品、豆制品、熟食等多种类别，其中蔬菜、猪肉类单品多，需求大。也就是说，3 ~ 4名租户经营者设立官市场个体户，水产品、面条等以一名租户经营者为主，水果这一损失率高、经营难度高的类别，官市场全部自营。
“加入个体经营主要是为了弥补类别不足。那些私人租户不敢，拿怕损失的商品来自己做。同时，也有利于我们调整市长/市场价格，防止租户入座。”田凤利向《第三只眼看零售》解释说。
要知道，调整市长/市场价格是不能太死或太松的“技术日”。如果死得太久，就会失去农产品市长/市场特有的机动性。例如，这些神仙窗口经营者通常没有固定的购买渠道，但如果便宜到哪里去，募捐利不变，保证质量，就会给消费者带来好处。(威廉莎士比亚、哈姆雷特、品质名言)()其次，窗口经营者通常会根据消费者的购买量给予讨价还价的空间。例如，如果一斤白菜买1.5元，那么买3斤就降低到1.2元。如果管理得太松，还会出现质量下降、消费者利益受损等问题。
在此基础上，调动窗口经营者的积极性也是一个很大的难点，这实际上是供应链稳定性的问题。
由于以前无法准确预测销售量，福升农产品市长/市场商人通常都小心翼翼地准备东西，生意只能做半天。消费者在上午10点后到达市场时，将面临可以买到无叶菜的情况，只剩下根茎类蔬菜，而猪肉、海鲜等的食谱则更早结束。
关超市对上述情况提供供应链支持，对叶菜等一天可以多次购买的高频类别，关市场在缺货时帮助立即补充，海鲜、水产品、猪肉等当天晚上订购，第二天配送的类别，关超市也根据关超市的经营资料给予
其销量预估，让他们酌情提升备货量。此外针对SKU数较少的品类档口，冠市场也会以一次建议增加一个单品的形式，通过销量上涨来减轻租户上新、备货压力。“比如说我们猪肉品类有三个档口经营者，保守估计一天可以卖7头猪。但他们一般只备3头猪，9点就卖完了。我们问他们为什么不去做增量，他们说下午要睡觉，晚上去杀猪。这也能看出来他们赚的其实是人力成本的钱，所以我们计划后期通过人力补贴等方式，让他们能多雇一个人，从而扩大销售量，延长经营时段。”钱凤丽举例称。
触达“非商超”客群
跳出社区生鲜竞争红海
从冠市场开业一周的情况来，冠超市认为基本符合预期，包括其收获的50万元日销，也证明了冠市场初步改造成功。而关于这场实验的长期性收益，冠超市认为正在慢慢显现。
以平潭综合实验区这一区域来看，冠超市是当地市场占有率、门店密度均位居头部的连锁品牌。但他们认为上述优势只能在同业态、同距离情况下显现，相比较距离更近的个体超市来说，消费者在满足日常需求时未必会舍近求远。这实际上也揭露了社区生鲜的现实状况，即以距离为重要竞争点。
“所以说，虽然我们冠市场距离一公里范围内就有冠超市，但两个业态的整体营收加起来还是上涨的。这就说明只要保证单店运营水平，提升密度并不会摊薄门店收益，反而会拉来原本因距离而进入其他品牌超市的消费者。”钱凤丽表示。
目前来看，连锁生鲜品牌大多是通过规模化开店获得营收增长，并以线上线下一体化布局触达消费者的多个消费场景。从这一层面来看，连锁社区生鲜品牌正在陷入红海竞争，尤其是在生鲜差异化相对不强的情况下，零售商如何获得客流增长就显得难度较大。
更为关键的是，在同一区域中，社区生鲜品牌竞争的实际上是具有相似属性的消费客群。而涉足农贸市场改造经营，则有可能触达非商超客群，提升整体营收。
整体来说，这是一个亟待改造，且规模较大的潜力市场。据中新网6月4日报道，国家商务部办公厅日前印发了关于开展菜市场调查摸底的通知。通知称，此次摸底调查是为准确掌握全国菜市场发展现状，推动做好菜市场标准化改造，更好满足居民便利消费、安全消费和品质消费的需求。
由此可以看出，国家相关部门正着力推动农贸市场改造工程，由此产生的市场空间即值得区域零售巨头关注。《第三只眼看零售》了解到，永辉超市、中百超市等企业均已涉及，并有中百市集、永辉超级物种生鲜集市等业态开出。
同时，农贸市场客群也是一批具有主流生鲜购物需求，且消费能力未被完全激发的潜力人群。据中国经济社会大数据研究平台数据显示，传统农贸市场依然是我国居民购买生鲜的主要渠道，占比约73%。超市渠道占比22%，为第二大渠道。
如果零售商能够把握住此次农贸市场改造潮，即有可能打开另一个尚未进入充分竞争的机会空间。而在同面积运营情况下，农贸市场模式也有利于企业降低人力成本，冠市场内自营驻场人员仅有30人，相比较同面积超市业态来说降幅明显，且能保障运营效果。
此外，相关部门给予的政策补贴，也有可能为零售企业带来其他利好。例如平潭综合实验区官方文件即表示，新建和改造农贸市场所需资金由区财政奖励50%，超额部分由市场举办者自行承担；对农贸市场（含临时过渡市场）经营管理服务测评，排名前30%的予以定额奖励，年度奖励总金额不超过100万。
先行者模式初现
区域化布局是主流
虽然冠市场初期运营效果符合预期，但林永强认为参与农贸市场改造还是要看机遇，而非大干硬上。这一方面取决于物业、政府、政策等多重因素，另一方面也具有区域性特征，短期来看不会出现全国性布局的农贸市场改造者。
就目前来看，国内大部分农贸市场属于国有性质，且具有保民生、保供应等公益属性。虽然相关部门希望借助第三方力量改造旧市场，使其提升运营效率、购物环境。但上述特征基本决定了第三方运营者大多需要与区域相关部门合作，以省、市为单位布局。
为此，在同一区域内，谁能率先获得农贸市场改造、经营资质，就能在保证运营水平下建立一定的竞争壁垒。这也促使当前出现了不少嗅觉灵敏的农贸市场改造参与者，其运营模式各有特色。
其中以冠超市为代表的零售商是与政府合作，其形式更像是第三方运营者，只从招商、品类设置、经营指导等层面参与档口运营。这实际上是一种相对较轻的运营模式，有利于企业试水初期控制成本投入，获得试错空间。
而中渼市集，则是一位掘金农贸市场，改变盈利模式的早期“探路者”。中渼市集将其发展路径规划为两大阶段，前期通过改造农贸市场获取存量份额，目前已在福州区域融入百货招商、超市管理逻辑推出多个新型市场，并筹备发力郑州、广州等外埠区域。后期则以农贸市场内营业商户为基础，发力生鲜B2B业务，从中挖掘增量。
《第三只眼看零售》了解到，中渼市集共有三大业务板块，其一是改造传统农贸市场，成为整体操盘者，并从中赚取租金、联营扣点、管理费等日常收入；其二是为独立运营的传统农贸市场输出ERP系统、农产品溯源系统等软硬件支持，从中获取收益；其三则是开发自有供应链体系，为拓展生鲜B2B业务做好准备。
此外，杭州市钱塘新区下沙街道也在尝试一项“社区生鲜店+农贸市场改造”的综合实验，由一家名为吴余品牌管理公司的民营企业作为项目承接者，负责农贸市场改造、社区店运营、农产品供应链打造；而下沙街道则在房租减免、税收优惠、物业提供方面给予政策支持。
其核心逻辑是将原来数千平方米的农贸市场改造为农产品体验中心和加工配送中心（旗舰店），然后围绕着它在三公里范围内开设若干个100-300平方米的社区生鲜店，中间有循环流动的配送车辆负责配送生鲜商品到店。
可见，农贸市场改造正在多个省市区域内被相关部门提上日程，由此也呈现出一个优、劣势均十分明显的机会市场。
优势在于企业方如果能从中获取重要站位，即有可能在新蓝海中成为独角兽；而劣势是，大多数农贸市场此前为行政机构所有，企业要想拿下改造资质，即需要强大稳定的本地化资源。这意味着，区域企业很难切入外地市场，使得增长空间受限。
注：文/张思遥，公众号：第三只眼看零售（ID：retailobservation），本文为作者独立观点，不代表88货源网立场。
