投资商住两用房亏死了(上海商住房遭“灭顶之灾”！投资者彷徨不安，你还敢跟吗？)

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上海商品房被“毁”了！投资者只需要客户焦虑，你敢跟吗？“不要留在上海，留下你的青春，但你留不住。”这是以前上海很多房地产项目的口号。的确，无论是北漂还是深沪，都已经过了正月初十。

上海商品房被“毁”了！投资者只需要客户焦虑，你敢跟吗？

“不要留在上海，留下你的青春，但你留不住。”这是以前上海很多房地产项目的口号。确实，不管是北上上海还是深入上海，正月十五过后，又回到一线城市，买房成了很多人不得不考虑的问题。但由于限购严格，外国人没有资格买房，所以不限购不限贷复式loft可以算是实现了很多人在上海买房的梦想，限购政策也成为了很多投资者最后的宝藏。

但是最近情况发生了很大的变化，看似“漂亮”的商品房被推到了风口浪尖。日前，一张名为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在地产界流传。文件要求，对锁定区域内15个“类住宅”项目进行整改恢复商业用途，3月底前拆除隔墙、水管、燃气管道。

上海商品房被“毁”了

在房地产市场，转商为房是一个敏感话题。一方面，因为涉及到可能的违规行为，开发商往往会以避重就轻的方式私下进行；另一方面，由于灰色利益的存在，这类问题在一些地区屡禁不止。

继1月6日暂停100多个商住项目线上签约后，上海商住项目新政近日落地闵行区。据报道，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次重大整改项目是将小单位合并为大单位。如果不可能合并，那么需要合并出售几个小单元。况且卫生间不能单独设置在房间内，需要设置在公共部位。所有整改工作将在4月底前完成。整改完成后，闵行区国土资源局将进行验收，方可入住或出售。已集体签到的项目不在整改范围内。

目前，上海的商住物业整改正在闵行区和嘉定区试点。上海其他城区还没有出台具体整改细则，开发商还在观望。

知情人士告诉边肖，闵行区“类住宅”的处置已经在进行中，而且这次处置非常严格。

闵行区某商住项目已表示收到区政府正式整改意见，正在进行自我整改。此外，区政府发布的命令是在3月底前拆除墙壁、隔墙、水和天然气管道。

业主对抗新政的变化，谁来买单？

单看闵行区的文件，可以看到，已经集体入住的项目不会在整改范围内。然而，边肖从微博上看到了这样一条消息。据绿地锋尚汇业主Annie Meijing反映，最近北京酒店装修，小区门口有特勤：“无缘无故被武装人员像罪犯一样昼夜盯着，进进出出盘问。请给我们正义和人权。”从车主略显凶狠的表情可以看出，目前有一种紧张对立的气氛。

有业主表示，绿地锋尚汇原交付时间为2020年6月，但因故延期，业主直到10月份才真正拿到钥匙。

因为这是一个粗糙的房子，业主们开始自己装修房子。但2月19日，一批特勤人员突然出现在小区门口，甚至还搭起帐篷日夜守护，禁止业主以外的外人进入，尤其是装修工人。

投资者和刚需客户都很焦虑。

面对这种情况，投资者和刚需客户

之前打算买商品房当婚房的朱先生也不以为然，说等一等，买套住宅会更安心。

在上海工作两年的徐老师也说：“我已经交了两年社保，等了三年就有资格买房了。以前也有买房的想法，现在完全放弃了，还是安心多等几年吧。”

一些已经设置了多套商品房的投资者非常担心房子不好卖，甚至有人认为“商住公寓的投资价值为零。”

专家：建议不要。

盲目做投资折腾成本高

易居研究院智库中心研究总监严跃进对小编表示，必须承认目前酒店式公寓的销售中，或存在投资客和刚需客对半的情况，换而言之，存在部分刚需购房者购房节奏被打乱的现象。从解决住房的角度看，如果是有三年以上社保的，建议耐心等待，毕竟酒店式公寓本身在解决户口等方面都是有很多障碍的。后续等符合购房条件以后再进行购房。而对于投资者来说建议不要盲目做投资，毕竟折腾的成本是很高的。

“另外后续对于急于解决住房的群体来说，认购上海周边城市依然是一个比较好的选择，比如说类似嘉善等城市，相对来说第一套购房是不限购的。从自住的角度看，以认购现房甚至是精装修物业为主，这样可以直接入住。”严跃进指出。

收紧商住各地已经开始行动

看来在“房子不是用来炒的”之下，对商办物业采取行动，可能是2020年开局后房地产整治的重大动作。而且这一行动不单单是上海，其他几大城市均已开始有所行动。

天津：

2月16日，天津市政府网消息，天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》显示，天津市将不再新批酒店式公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。

天津市规划系统相关人士明确，未来所有性质土地都不会新批酒店式公寓项目。

北京：

2020年8月，北京多部门参与召开《关于严格遏制商改住项目研讨会》，要求把尚未销售的项目列清单，方案重新审查，但此后尚未出结果和文件。

官方今年的相关表态也已经有两次。1月14日，北京市委常委、副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时透露，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治，已经停止对商改住性质土地的供应。1月26日，首都之窗的《北京市“疏解整治促提升”专项行动2020年工作计划》指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。

“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么？

事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2020年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能？

严跃进认为，对于已经购买这类商住房的，后面的政策会积极引导这类物业朝着住宅属性去转变。当然这种转变背后还要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用，主要是向开发商收取，而不是像购房者收取。对于已经形成大型社区的商住房来说，后期会考虑对这类住房进行调整，使它成为普通商品住宅区。

最后，小编做个小调查，收紧商住，您受影响了吗？ 您怎么看待商住项目的整改呢？非常欢迎在下方留言区给我们留言~~