房屋登记办法释义(房屋登记办法释义第三十二条)

【商户信息】

• 类目：知识大全




• 联系人：




• 微信号：

• Q Q 号：

• 手机号：

• 浏览量：

  295

【货源详情】

第三十二条有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文书生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： (一)买卖；(2)互通式立交；(三)赠与；(四)继承和遗赠；

第三十二条有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文书生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

(一)买卖；

(2)互通式立交；

(三)赠与；

(四)继承和遗赠；

(五)房屋分割、合并、所有权转移；

(6)与房屋投资者分享；

(七)法人或者其他组织分立、合并导致房屋所有权转移的；

(八)法律法规规定的其他情形。

销售商品房的房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。

登记房屋所有权的转移。

解释本条规定了房屋转移登记的具体情形。房屋所有权转移主要基于两种法律事实，即法律行为和法律行为以外的直接法律规定。法律是房屋所有权转移最常见、最主要的原因，但不是唯一的原因。社会经济生活中的大部分物权变动都属于此类。法律行为引起的所有权转移必须登记，未经登记不发生效力；对于法律行为以外的法律直接规定引起的房屋所有权转移，在事实发生时生效。本条规定的八种具体情形中，除“继承和遗赠”第(四)项属于法律直接规定引起的产权变动外，其余均属于法律行为引起的产权变动。根据《物权法》第29条，“以继承或者遗赠方式取得财产权的，从继承或者遗赠开始时生效。”继承人或者受遗赠人处分产权的，应当在办理所有权继承或者遗赠登记手续后，方可办理过户手续。房屋所有权转移登记的具体情况如下：

1.买卖：买卖双方签订房屋买卖合同，出卖人将售出的房屋交付给买受人，买受人按约定支付房款。

2.互换：最初是指货币以外的商品交换。房屋交换应限于交换房屋，拆迁安置期间作为补偿的房屋产权交换也是交换。

3.赠与：是指赠与人将其所有的财产无偿赠与受赠人，受赠人愿意接受。

4.继承和遗赠。财产继承是指按照《继承法》的规定，将被继承人(已死亡或宣告死亡并留下财产的人)留下的财产转移给被继承人(依法有权继承遗产的人)的行为。继承也是一种法律制度。继承有两种形式：法定继承和遗嘱继承。法定继承由继承人依法按照继承顺序和份额进行。遗嘱继承是根据遗嘱的内容进行继承。继承开始后，被继承人有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠处理(将财产转让给法定继承人以外的人或组织)，无遗嘱的北京写字楼装修按法定继承处理。1991年8月31日，建设部、司法部联合发布《联合通知》，其中第二条规定：“遗嘱人以处分财产为目的订立的遗嘱，应当经过公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人必须凭遗嘱公证书、遗嘱继承公证书或者公证处出具的接受遗赠公证书办理财产所有权转移登记手续。”处分财产的遗嘱未经公证的，“一是遗嘱生效后，其法定继承人或者遗嘱受益人可以根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房产管理机关办理财产权属转移登记手续”。

5.房屋分割或合并，所有权转移。首先要明确的是，这里所指的分立、合并，并不是指同一业主对房屋的分立、合并，而是指作为房屋所有权权利主体的两个以上业主对房屋的分立、合并。房屋分割是指两个以上权利人共同作为房屋所有权的权利主体。共有人不能明确房屋的哪一部分属于自己，但分割后成为自己的，权利主体成为单一所有人。合并是指两个或两个以上的权利人将各自的房屋转为共同所有。如果将上述房屋分开出售，一个产权人一个个购买就成为一个产权人。

在这里，我们需要稍微描述一下房屋的划分。在业内，很多人把房地产产权的划分称为“产权分析”，而“产权分析”一词在我国历史上一直被沿用。财产分析一般指家庭财富(包括房产)的划分。可能是“分析研究”中“分析”容易和“分析”混淆，“分析”和“生产分析”这两个词主要是老百姓和专业人士使用的。在中华人民共和国初期出版的《契税暂行条例》中，也用“分析”一词代替了“分割”。在法律上，习惯上使用“分割”，指的是共同财产的区分。在房地产的划分中，“物业分析”和“划分”应该是同义的。房产分割应以房产属于共有为前提，只有原本属于共有的房产(包括夫妻间一方登记但实际属于共有的房产)才能分割。如果父母拥有的房子的一部分要给儿子，这是财产的赠与，而不是分割。

表面上看，因房产分割而进行的登记，分割前后既没有新增业主，也没有减少业主。但分割前，所有共有人共同作为所有房屋所有权的权利主体，但分割后，这种共有关系消失，原共有人分别成为原房屋中部分房屋所有权的权利主体。所有权的权利主体发生了变化。原建设部《房屋所有权登记管理办法》第十七条也规定：“因……分立、合并、裁决等原因造成房屋所有权转移的，当事人应当……申请转移登记”，其中明确将房地产的分割列为转移登记的范围。

房地产作为一种特殊的财产，其分割是有条件的。具体来说，房屋分割后要有明确的权属边界。并保证正常使用功能。我们常见的公寓房子，同样的房子不能再划分产权了。近年来，越来越多的建筑被分割后出售，这

情况登记机关能否为之办理权属登记，我们在本办法第十条“房屋登记单元”的释义中已进行了说明，这里就不再重复。

6.以房屋出资人股。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(一)以房地产作价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;”以房地产作价出资，从出资人和其他出资人的合同关系而言，应该说合同已经成立。《公司法》第二十八条、八十四规定，“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”“以发起设立方式设立股份有限公司，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份;一次缴纳的，应缴纳全部出资;分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”因此，以房屋出资人股的应当及时办理房屋所有权转移登记。

7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(三)因企业被收购、兼并或者合同，房地产权属随之转移;”分立是指一个法人或者其他组织通过法定程序分为两个或两个以上的新法人或者新的组织。《公司法》第一百七十六条规定，“公司分立，其财产作相应的分割。”房屋合并是指房产权利人通过企业兼并、合资经营、以房价人股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的行为。值得注意的是，对股权变更、股东变化、名称变化应如何办理登记?就股权变更、名称变化而言，根据公司法的有关规定，公司是具有独立的法人资格，不因股权的转让而改变其法人资格，公司名称变更也不导致公司实体的改变，它并未因上述要素的变更而发生改变。国家税务总局《关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》(国税函[2002]771号)中明确，由于企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，对因股权变更或名称变化申请登记的，房屋登记机构可直接办理房屋变更登记。

8.法律、法规规定的其他情形。该条属于兜底条款。