创业者该如何考察店铺
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类目：创业资讯
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【商户信息】
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创业者该如何考察店铺 如何评价零售物业的价值？
经常有人问我这个店值多少钱？事实上，这个问题的答案不在于任何专家或开发者。也许投资者应该自己做一些小研究，答案就在我们自己手里。
店铺是赚钱的工具，一定要保证我们的租客在这个地方能赚钱，才能保证他们的回报长期稳定可靠。因为没有人愿意亏本租场地，所以需要研究各个行业的成本模型。
我们在适合服装行业经营的地点考察一家店铺，首先要了解周边服装店铺的经营状况，比如服装的档次(平均单价)、每周出货量、客户类型等等。
一般来说，场地费用占总费用的1/5到1/4。一个10平米的服装店，如果平均单价100元，每周出货30件左右，那么每天的营业额就是430元。考虑到每年四个月的淡季营业额，对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本和物业投资8年回报期，净售价应为21024元/m2。这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。
当然，刚才的算法是静态的，适合成熟地区。新兴地区商店的估值要复杂得多。需要考虑市政交通、新建住宅楼等带来的预期人流，不确定因素较多。在这么短的篇幅里，我们无法细说方法，但最简单的方法就是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新区的建设周期。毕竟消费模式不会有太大差距。
评估商铺的价格不能简单的说是这个地区房屋售价的很多倍，因为即使是同一地区的商铺，因为适合不同的商业类型，所以可能会有不同的价值。
什么是好的商铺物业？
它具有以下特点：适用行业广，人流量大，目标人流量档次高。
好的店铺一般有以下特点：适用行业广，人流量大，目标人流量高。从这个意义上来说，一些甲级商厦的底层商铺是最好的商铺，商业街带来的是自然人流，甲级写字楼人流量大代表着高贵的消费力……其实一些含金量高的商铺和物业往往是开发商作为长期投资预留的，能进入市场流通的很少。
需要认识到的是，市场上能以出售形式换取现金的店铺往往是二流品种，投资要谨慎。在交通方便、容易接近人的地方，是首先要考虑的，所以地下室远比楼上的铺位好；同时，区分人流的类型，休闲人流的价值远高于交通人流，前者像商业中心和娱乐中心，后者像地铁通道等。
人气也是另一个重要指标。要看周边的业务有没有变得或者有望变得红火，周边有没有重要客户。值得一提的是，窄街道形成的双边店铺结构比宽道路造成的双单边店铺结构有利得多；店铺的平面结构也很重要。一方面要有宽阔的门面去接触客户；另一方面，也希望有一个正方形的图案以方便商店的布局。
现在的商厦待售的分割商铺比较多，我认为这是商铺投资中风险最大的因素之一。因为它位于商业建筑内，所以会受到商业建筑管理者的管理思想和管理水平的制约，也会受到商业建筑内其他经营者的影响。无论如何，首先你要选择面向街道或者尽可能靠近出入口的商铺，这样才能形成商厦内外兼修的趋势，一旦出现空租，位置差的总是首当其冲。
店铺的选择是一个需要全方位考虑的问题。创业者不仅要关注租金或客流，还要发现各方面的问题，找到最合适的店铺地址
