顺丰也搞房地产分拆房托上市值得打吗？

2022-04-16 22:19:56 浏览：337 作者：管理员

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本周一顺丰房托(02191.HK)已开启招股，最新消息显示，顺丰房托发售价定于4.95元至5元，即为招股区间4.68元至5.16元的上限，集资24至25亿元。顺丰房托每手1000个基金单位，入场费5211.99元，5月11日截止招股，17日挂牌。独家保荐人为星展，联席全球协调人为瑞信及摩根大通。

顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金，其由顺丰控股发起，是地产投资信托基金，主要业务聚焦大中华地区的物流地产。信托基金其实是物流地产证券化的一种手段，在18年，顺丰就发起过“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”，这也算国内首单类永续物流地产储架类REITs。顺丰房托上市后，将有助于顺丰整体市值的提升。

资本星球（ID：zibenxingqiu）整理了顺丰房托总计639页的招股书全文，以下为800字的招股书精华版，后台回复“顺丰房托”可查看招股书原文。

关键词：业务单一，利润起伏大

招股书中显示，2018、2019、2020年收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元，对应的净利润为2.98亿港元、1.75亿港元、0.003亿港元，逐年下降。

除了利润起伏较大，顺丰房托2020年的融资成本达到1.18亿港元，较上年同期增长64%，成为掣肘全年利润的另一大因素。

关键词：关联借款暴增

从报表中看，顺丰房托的主要负债为应付关联方的款项，在应付款项总额变化不大的情况下，财务成本快速上升，或与关联方的资金成本提升有关。

招股书披露，顺丰房托2019年应付关联方款项为393.6万港元，但是到了2020年九月，应付关联方款项增长到26.9亿港元，相比前年暴增600多倍。

关键词：98%收入来源顺丰

招股书显示，于2020年底，顺丰房托的物业合共有33名租户，当期租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的80.1%。而其中顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。更为集中的是，顺丰房托全年的利润中，有98.54%来自顺丰控股，可以说，其余的租户几乎不贡献利润。

关连租户比例高，一方面意味着租约稳定性强，但另一方面也意味着严重依赖顺丰控股这一单一客户，基金的业绩潜在的起伏较大。关联交易也存在一定的隐患，诸如关联方的应付款及快速增长的财务成本。

目前，港股房地产REITs概念股包括越秀房产信托、阳光房地产基金等。截止5月17日开盘，港股REITs概念股微涨0.13%。