扎堆转型写字楼 商场胜算难定

扎堆转型写字楼 商场胜算难定 东北三环，爱琴海购物中心在顾客的惋惜声中落下了帷幕。人气没有达到资本的诱惑，这家商店也传来了改造写字楼的消息。

商场改造写字楼，近两年在北京逐渐成为风潮，但成功者和失败者都有。在一线城市写字楼空置率日益提高的压力下，尝试“尚在”胜算几何？

上财县高中空缺率

计划在太阳宫爱琴海购物中心改造写字楼，可能是与“老对手”相距100米的太阳宫人民带来的启发。2016年，太阳宫的百姓在亏损压力下关闭店铺，开始改造。脚手架拆除后，人们把整个建筑物变成了写字楼，挂上了大众汽车的标志。

百姓关店后，爱琴海的生意并不差。公开资料显示，这里的出租率全年保持在95%以上，日均客流稳定在5万人左右，近3年商场销售额增长30%。“商场门口总是有卡通玩偶和游戏，孩子们特别喜欢。”常客陈芳不太理解爱琴海的弊端。

爱琴海转换的背后也有资本方面主导的影子。业界人士分析说，资方希望收益率更高的方式。

上财改编被认为是当前传统商业街变化的活路。最近在北京，复兴门、百姓等多家商家都有这样的转换计划。宣武门地区长生百货商店的写字楼改造已经完成，只剩下少数商业，写字楼部分已经开始租赁。(威廉莎士比亚、写字楼、写字楼、写字楼、写字楼)。

代理租车、长生百货商店写字楼的经理刘向记者介绍说，该建筑物为2万平方米，目前只租赁一小部分，4套中有3套是空的。“业主的对外报价是每平方米12元，但完全有说话的余地。”在相关网站上，该写字楼的租金已经降至7元。

张胜百货商店在变形前有一些写字楼，但设施比较陈旧，市长/市场租金也不高。改造后业主有更高的租金期望。但是业界相关人士表示，如果长生租金上涨，很难尽快对外租赁。因为这个地区支撑不了高价格。

“宣武门地区的写字楼不多，商业氛围不强，很多企业都很担心。”记者以租户身份向中介机构咨询时，金融街和李宅的写字楼很快被推荐。这是庄生百货公司的直接竞争对手。在地图上，金融街、宣武门、里宅几乎是一条直线。金融街上有很多金融资源，商业氛围很好。里宅属于新兴地区，大量写字楼正在交付，租金便宜，设施也更好。这说明了庄生的尴尬。

成功事例兼具天时地利和地利

负责代理承租人的第一太平戴维斯华北区商业建筑部任锡在“上财”后向记者们提出了调任。除太阳宫、百姓、中关村、EWF外，商场转换的写字楼租赁率大部分保持在670%。他还预计部分项目的租赁率甚至会降至50%以下。

“太阳宫白城型写字楼，租赁率100%是近年来北京最成功的事例之一。”林锡说，由于资本的操纵，太阳宫的百姓被改成了写字楼，正好遇到了匆忙找办公室的大众汽车。但是他认为，这种成功要想复制，必须考虑各种因素。我认为时机好，体量合适是成功的关键。

与宣武门地区的冷清不同，中关村的许多电子卖场也成功地蜕变为写字楼。据记者调查，中关村一直是北京A级写字楼租赁市场租金水平和租赁率均名列前茅，这与周围活跃的产业氛围不无关系。此前，中关村的一些电子卖场也存在产权分散在小业主手中的障碍，但能够实现完美转型，有当地政府和相关部门的帮助。

“一些建筑商的改编不太成功，与一些联合办公空间的倒塌也有直接关系。”林锡分析说，购物中心的内部结构与传统写字楼大不相同，但大的空间使很多共同事务企业狂热不已。随着一些共同办公品牌的低迷，对相关“商用”项目的租赁率产生了直接影响。

今年写字楼的租金持续下降

随着“新零售”的崛起，很多传统购物中心客群的损失越来越严重，为了继续经营，提高收益，商业重组已成为重要的转换方向，但背后的危险不容忽视。

世邦威里斯的报告显示，2019年北京全年优质写字楼总供应量超过90万平方米，仅次于历史上的2009年。其中，A级写字楼供应达71.3万平方米，创历史新高，市长/市场空缺率提高到13.8%，创下2011年以来的最高水平。由于供应高峰和新租赁动力不足的双重压力，去年北京写字楼总租金增长率为-1.4%，创下2010年以来的最大跌幅。

业界预计2020年北京写字楼将有约100万平方米的新供应，57%位于非核心地区，仍将面临更大的库存压力。世邦Wilish华北区顾问、租赁部主管张智秀表示，大部分业主主动调整了租赁战略，租金价格也从观望转向理性下调。受2020年新供应高峰的压力和新冠肺炎疫情的影响，写字楼市长/市场租金很有可能继续下降。

记者听说，目前北京建外所湖每平方米日租金下降1 ~ 2元，平均减少到6.5元/平方米。金兰中心日租金降至每平方米7 ~ 8元。万达广场A座写字楼每日租金也从11韩元左右降至6韩元左右。为了帮助租户应对传染病的冲击，一些写字楼的租期已经有三四个月了。

对很多在北京发展的中小企业来说，写字楼租金下降是个好消息。但是对于试图改变的购物中心来说，这意味着风险会变大。林锡建议，在购物中心选择转型之前，应综合判断进入市长/市场的时间、周边产业需求、项目本身的空间、交通、使用年限等方面的门槛，避免盲目决策。(记者

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